Wenn man sich den Traum eines Eigenheims erfüllt, gibt es zahlreiche Dinge zu beachten. Etwas, dass dabei gerne übersehen wird, ist die Überprüfung der neu erworbenen Immobilie durch einen fachkundigen Profi und das kann oft schwerwiegende Folgen haben. Da es eine Unmenge an geltenden Normen und technischen Regeln gibt, ist es für einen Laien nahezu unmöglich (alle) Mängel zu erkennen und auch zu beanstanden. Trotz der enormen Vorfreude auf das neue Eigenheim raten Experten deshalb dazu, einen Bausachverständigen in das Kaufverfahren zu integrieren. Der Profi überprüft nämlich nicht nur Neubauten auf vorhandene Mängel, sondern kann auch bei gebrauchten Immobilien eine Zustandsbewertung vornehmen. Dabei ist es egal ob Wohnungen, Reihenhäuser oder Einfamilienhäuser.
Welche Begutachtungen werden von Bausachverständigen beim Immobilienkauf angeboten?
Bei der Begutachtung von Immobilien durch Bausachverständige gibt es drei unterschiedliche Kategorien:
- Feststellung von Mängeln und die Erstellung eines Protokolls: hier unterstützt der Sachverständige den Käufer bei der Übernahme einer Neubauwohnung.
- Schlussfeststellung: erfolgt nach drei Jahren durch einen Sachverständigen bei Neubauwohnungen. Dann endet nämlich die Gewährleistungsfrist und damit auch der Haftrücklass.
- Zustandsbewertung bzw. Ankaufstest von Gebrauchtwohnungen: die gebrauchte Immobilie wird vorab von einem Experten untersucht, ähnlich wie beim Kauf eines Gebrauchtwagens
Die genannten Begutachtungen laufen in allen drei Fällen unterschiedlich ab und sind sowohl für Wohnungen als auch (Reihen-)Häuser verfügbar.
Übernahme einer Neubauwohnung/eines neu gebauten Reihenhauses: Mängelfeststellung
Endlich ist der langersehnte Moment da: der Tag der Schlüsselübergabe für das neue Eigenheim ist gekommen. Die Euphorie und Freude auf diesen Moment sind selbstverständlich enorm. Was viele aber nicht wissen: diese Übergabe ist gleichzusetzen mit der Mängelfeststellung mit dem Bauträger.
Erfahrungsgemäß rechnet der Bauträger aber nicht mehr als 10 bis maximal 60 Minuten Zeit pro Wohnung/Haus ein. Diese Zeit ist aber nicht nur für die Mängelkontrolle gedacht. Auch die gesamten Installationen, HKLS (Heizung, Klimatechnik, Lüftung, Sanitär), etc. soll in dieser Zeit erklärt und übergeben werden. Selbsterklärend das die dafür meist angelegte Zeitspanne nicht ausreicht.
Was ist ein Mangel?
Laut ABGB (Allgemein bürgerliches Gesetzbuch) spricht man von einem Mangel, wenn die bedungenen (vertraglich vereinbarten) oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften der Sache bzw. der Leistung nicht vorliegen. Soweit die Definition.
Aus diesem Grund gibt es im Praxisfall Normen, die festlegen, welche Eigenschaften ein Produkt (hier die Neubauwohnung) nach Einschätzung von unbeteiligten Fachleuten aufbringen soll. Diese Normen haben zwar keinen bindenden Charakter, dafür aber rechtliche eine große Bedeutung, da der Richter, sollte es zum Streitfall kommen, auf diese Normen zurückgreifen wird. Ob ein Produkt mängelfrei ist und ein Gewährleistungsanspruch besteht, macht das Gericht also meistens von den Normen abhängig.
Bei der enormen Anzahl an geltenden Normen, ist es für einen Laien so gut wie unmöglich den Überblick nicht zu verlieren und alle Mängel zu erkennen. Umso wichtiger ist es einen fachkundigen und unabhängigen Sachverständigen zur Seite zu haben, der Aufgrund seiner jahrelangen Erfahrung und Ausbildung Mängel erkennt, professionell dokumentiert und auch den Bauträger darauf aufmerksam macht.
Der Ablauf der Begutachtung mit „Hermann Hilft“
Im Normalfall werden die Übergabetermine für neu gebaute Reihenhäuser, Einfamilienhäuser oder Neubauwohnungen einige Wochen vorher vom Bauträger bekannt gegeben. Ab diesem Zeitpunkt sollte man sich auch mit Buchung eines Sachverständigen beschäftigen. Dieser unabhängige Experte, wird vor der Übergabe Kontakt mit dem Kunden aufnehmen, um einen passenden Treffpunkt zu vereinbaren.
Bei der Übergabe der Immobilie, werden sämtliche Räume auf Mängel überprüft. Dafür steht dem Sachverständigen eine eigens Entwickelte „Hermann-Hilft-App“ zur Verfügung, die garantiert, dass nichts vergessen wird, dem Sachverständigen Zeit und Aufwand erspart (somit dem Kunden auch Kosten) und im Hintergrund während der Besichtigung automatisch das Protokoll erstellt. Bei der Objektbegehung geht der Sachverständige im Uhrzeigersinn vor, um eine nachvollziehbare Ordnung im Protokoll sicherzustellen. Damit auch nichts vergessen werden kann, sind fix vorhandenen Gewerke / Bauteile (Böden, Türen, Wände, etc.) Pflichteingaben in der App. Abhängig vom Raum kommen dann noch Fenster, Sonnenschutz, Sanitärinstallationen, usw. dazu. Bei jedem einzelnen Gewerk wird daraufhin beurteilt, ob es einen Mangel aufweist oder mängelfrei ist. Bei den vorhandenen Mängeln (ein mängelfreies Objekt kommt so gut wie nie vor) werden über die App Fotos sowie Kommentare hinzugefügt. Zu den Kommentaren werden auch Tipps zur weiteren Vorgehensweise hinzugefügt. Pro Raum gibt es dann im fertigen Protokoll eine eigene Seite, was auch einer besseren Übersicht und Orientierung im Protokoll sicherstellen soll.
Während der Sachverständige also die Wohnung/Haus begutachtet, macht es Sinn sich vom Bauträger die vorhandenen Installationen (Heizung, etc.) erklären zu lassen. So hat der Sachverständige die Zeit und Ruhe, um seiner Tätigkeit nachzugehen und gleichzeitig wird der Bauträger durch die detaillierte Inspektion nicht aufgehalten.
In der Regel dauert eine Begutachtung länger als die Zeit die der Bauträger für die Übergabe eingeplant hat, weshalb es sich empfiehlt das Übergabeprotokoll des Bauträgers nur unter Vorbehalt zu unterschreiben. Dafür reicht der zum Beispiel ein einfacher Vermerk wie „Übernahme vorbehaltlich Mängelprotokoll von Hermann Hilft“ oder „Übernahme vorbehaltlich Mängelprotokoll des privaten Sachverständigen“. Während der Objektbesichtigung durch den Experten, wird das Mängelprotokoll automatisch erstellt und im Anschluss digital an den Kunden versendet. Somit kann das Protokoll danach sofort an den Bauträger weitergeleitet werden mit der Aufforderung zur Mängelbehebung. Dabei ist es aber wichtig, als Kunde, dem Bauträger eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel zu setzten. Angemessen ist dabei je nach Art und Umfang der Mängel ein Zeitraum von 2 – 4 Wochen. Bei Mängeln die witterungsbedingt nicht immer saniert werden können (bspw. Fassade), kann man nach Absprache mit dem Bauträger auch eine längere Frist setzen.
Die unabhängigen Sachverständigen von „Hermann Hilft“ nehmen sich die benötigte Zeit für eine sorgfältige Besichtigung der Immobilie, sind mit allen geltenden Normen und Vorschriften vertraut und erkennen und protokollieren die vorhandenen Mängel sofort. Aufgrund der fundierten Ausbildung und jahrelangen Erfahrung, lassen sich die Profis von „Hermann Hilft“ auch nicht vom Bauträger „stressen“ oder verunsichern. Oft gehörte Aussagen wie „das entspricht eh der Norm“ oder „das passt schon so, dass ist ganz normal“ die vom Bauträger kommen, schrecken unsere Partnersachverständigen nicht ab.
Eine genaue Dokumentation über den Zustand der Immobilie inklusive Fotos zum Zeitpunkt der Übergabe ist für spätere Diskussionen mit dem Bauträger Gold wert. Mit dieser Dokumentation kann nämlich eindeutig belegt werden, welche Mängel (Kratzer, Abplatzungen, etc.) bereits bei der Übergabe vorhanden waren. Der größte Vorteil für den Kunden ist aber allerdings die Sicherheit und Gewissheit, sein Geld gut investiert zu haben und sorgenfrei in ein mängelfreies Eigenheim einziehen kann.
Schlussfeststellung einer Neubauwohnung, eines neu gebauten Reihenhauses oder eines neuen Einfamilienhauses nach drei Jahren zum Ende der Gewährleistung
Entschließt man sich dazu ein Neubauobjekt zu kaufen, hat man insgesamt 3 Jahre Zeit, Mängel beim Bauträger zu beanstanden. So lange gilt nämlich die Gewährleistung bei „unbewegliche“ Dingen. Vor Ablauf dieser 3 Jahre findet deshalb eine Schlussfeststellung mit dem Bauträger statt, bei der der Kunde die Möglichkeit hat noch offene Mängel beim Bauträger abermals zu reklamieren. Wenn von Seiten des Bauträgers aber keine Bereitschaft besteht die Mängel zu beheben, bleibt dem Kunden als letzte Möglichkeit nur mehr den Haftrücklass zu ziehen.
Was ist der Haftrücklass?
Gemäß Bauträgervertragsgesetz ist der Bauträger verpflichtet, einen „Haftrücklass“ (manchmal auch „Haftbrief“ genannt) auszustellen. Die Höhe des besagten „Haftrücklass“ beträgt für gewöhnlich 2-3% des Kaufpreises.
Dazu ein Beispiel: bei einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von €350.000,- beträgt diese Rücklage immerhin €7.000,- bis €10.500,- und stellt durchaus ein Druckmittel dar, um die Mängelbehebung voranzutreiben. Wenn die Mängel trotz all dem nicht behoben werden, hat er immerhin ein finanzielles „Trostpflaster“.
Damit man den Haftrücklass aber ziehen kann, muss zuerst nachgewiesen werden, dass man als Kunde den Bauträger über die letzten 3 Jahre mehrmals schriftlich (!) auf die Mängel hingewiesen und durch die Setzung der Frist zur Ausbesserung dieser aufgefordert hat. Die besten Hilfsmittel dafür sind ein detailliertes Mängelprotokoll vom Tag der Übergabe sowie ein Vergleichsprotokoll vor dem Ablauf der Dreijahresfrist.
Der Ablauf Einer Begutachtung mit „Hermann Hilft“
Um sich gegen gravierende Mängel, die am Ende der dreijährigen Gewährleistungsfrist noch bestehen könnten abzusichern, wird eine Begutachtung durch einen unabhängigen Sachverständigen vor Ende dieser Frist unbedingt empfohlen. Damit man dem Bauträger auch ausreichend zeit zur Behebung der Mängel geben kann, empfiehlt es sich die Begutachtung nach ca. 2,5 Jahren durchzuführen.
Bei der Besichtigung selbst, werden wieder sämtliche Räume auf Mängel überprüft. Achtung, nach dieser Zeit können Gebrauchsspuren wie Kratzer, Abplatzungen, etc. nicht mehr als Mängel beanstandet werden. Die weitere Vorgehensweise ist gleich wie bei der Begutachtung eines neuen Objekts: alle Räume werden im Uhrzeigersinn überprüft und fix vorhandene Gewerke stellen Pflichteingaben dar. Bei entdeckten Mängeln werden Fotos und Kommentare hinzugefügt. Im Protokoll gibt es anschließend eine Seite pro Raum, um eine bessere Übersicht und Orientierung zu garantieren.
Eine Schlussfeststellung ist deshalb wichtig, weil durch die jahrelange Nutzung der Eigentumswohnung Mängel ersichtlich werden, die bei einer Momentaufnahme (Wohnungsübergabe) nicht sichtbar sind. Dazu zählen beispielsweise Mängel, die erst durch Regenereignisse ersichtlich werden oder Mängel an der Gebrauchstauglichkeit von Gewerken. Denn auch hier gibt es wieder eine Vielzahl an Regeln, Normen und Richtlinien, die von einem Laien kaum angewendet werden können.
Im Anschluss der Begutachtung wird das Protokoll dank der App automatisch erstellt und per Mail an den Kunden übermittelt (auf Wunsch kann das Protokoll auch per Post an den Kunden weitergeleitet werden). Unter dem Setzen einer angemessenen Frist (beispielsweise 2-4 Wochen) wird der Bauträger anschließend vom Kunden zur Behebung der Mängel aufgefordert. Sollte dieser der Forderung nicht nachkommen, kann als letztes Druckmittel noch der Haftrücklass bei der Bank gezogen werden.
Zustandsbewertung einer Gebrauchtwohnung oder eines gebrauchten Hauses: Ankaufstest
Der Kauf eines gebrauchten Objekts, stellt ein etwas anderes Szenario dar. Eine Beurteilung darüber, ob rechtlich gesehen Mängel vorhanden sind ist hier nicht möglich da kein Neubau erworben wurde. Deshalb ist in diesem Fall ausschließlich eine Bewertung des Zustandes des gebrauchten Objekts möglich.
Für einen Laien macht die Buchung eines Bausachverständigen am meisten Sinn. Denn zum einem erhält der Kunde eine genaue und professionelle Beurteilung über den Zustand seiner Traumimmobilie (auch Ankaufstest genannt). Zum anderen kann man danke der Beurteilung, Rückschlüsse auf den Wert der Immobilie ziehen und weiß so, ob das Geld gut investiert wurde.
Der Kunde vereinbart also einen Termin mit dem Sachverständigen, wann die Wunschimmobilie besichtigt werden kann. Idealerweise ist auch der Makler oder Vorbesitzer für eventuelle Rückfragen bei der Begutachtung anwesend. Dann, bei der Besichtigung wird der gesamte Innenbereich des Objekts besichtigt. Dies inkludiert Türen, inklusive Eingangstüre, Wände, Böden, Decken, Sanitärräume, Fenster etc. Ebenfalls besichtigt werden sämtliche unmittelbar dazugehörigen Außenflächen wie der Balkon oder (Dach-)Terrasse mit dazugehörigem Garten. Die gesamten Elektro- und Sanitärinstallationen sowie Heizung werden vom Bausachverständigen auf deren Funktion, Zustand sowie Gebrauchstauglichkeit geprüft. Auch diese Begutachtung erfolgt nach einem fix vorgegebenen Schema damit hier ebenfalls eine detaillierte Dokumentation gewährleistet werden kann.
Alle oben gelisteten Bauteile werden objektiv anhand einer Bewertungsskala (1-5 Sterne) bewertet. Bauteile in einem sehr gutem/neuwertigen Zustand, erhalten 5 Sterne, im Gegensatz dazu werden Bauteile am Ende ihrer Nutzungsdauer oder in einem sehr schlechten Zustand mit nur einem Stern bewertet. Vom Sachverständigen wird das gesamte Objekt wieder mit Fotos und Kommentaren dokumentiert. Am Ende der Begutachtung wird automatisch eine gewichtete, leicht verständliche Gesamtzustandsbewertung errechnet. Unabhängig von dieser Bewertung gibt der der Bausachverständige anhand seiner langjährigen Erfahrung ebenfalls eine subjektive Gesamtzustandsbewertung ab.
Anhand dieser Beurteilung kann der Kunde dann anschließend eine fundierte Entscheidung über den Kauf der Wunschimmobilie treffen.
Was bekomme ich als Kunde?
„Hermann Hilft“ bietet seinen Kunden eine Vielzahl an Vorteilen. Da es sich bei den von „Hermann Hilft“ ausgewählten Sachverständigen ausschließlich um Baumeister, Ziviltechniker und gerichtlich beeidete Sachverständige mit jahrelanger Berufserfahrung handelt, bieten diese die beste Qualität in ihrem Bereich. Denn jeder von ihnen hat eine fundierte, technische Ausbildung abgeschlossen und sind deshalb mit sämtlichen, technischen Normen vertraut. Auch deshalb lassen sich unsere Partnersachverständiger weder verunsichern, noch abwimmeln. Das Gegenteil ist der Fall, Mängel werden von ihnen rasch erkannt, dokumentiert somit sind spätere Diskussionen mit dem Bauträger oder Verkäufer hinfällig. Als Laie ist es hingegen schier unmöglich diese Vielzahl an Normen zu (er)kennen und gegebenenfalls auch standhaft zu argumentieren und zu beanstanden.
Ein weiterer großer Vorteil ist die Nutzung der eigens entwickelten „Hermann Hilft-App“. die den Partnersachverständigen kostenlos zur Verfügung gestellt wird. Mit Hilfe dieser Software wird die gesamte Besichtigung durchgeführt, Fotos direkt über die App eingefügt und kommentiert. Das erspart dem Experten somit viel Aufwand, Papierkram und in weiterer Folge auch Zeit. Nach Abschluss der Besichtigung wird das Protokoll sofort automatisch erstellt und an den Kunden per Mail verschickt (auf Wunsch natürlich auch per Post). Der Kunde hat somit unmittelbar nach der Begutachtung ein Protokoll zur Hand, das er bei Bedarf umgehend an den Bauträger/Verkäufer weiterleiten und verwenden kann.
Der nächste Vorteil der von „Hermann Hilft“ und der eigenen App ist wie bereits oben kurz erwähnt, die Minimierung des Aufwandes. Durch die Nutzung der App werden viele weitere Prozesse optimiert (automatische Rechnungslegung, etc.), weshalb der Aufwand der Besichtigung gut abgeschätzt werden kann. Das hat zur Folge, dass die Kosten bei einer Begutachtung mit „Hermann Hilft“ um bis zu 50% günstiger als bei einer herkömmlichen Beauftragung eines Bausachverständigen angeboten werden können. Des Weiteren kann „Hermann Hilft“ aufgrund des hohen Digitalisierungsgrades und der guten Planbarkeit die Leistungen zu einem vorab festgelegten Fixpreis anbieten. Der Fixpreis wird von 2 Faktoren beeinflusst: die Lage des Objekts und die Größe der Immobilie. Somit weiß der Kunde schon von Anfang an wie viel die Begutachtung „seiner“ Immobilie bei „Hermann Hilft“ kostet.
Am Ende bekommt der Kunde ein detailliertes Mängelprotokoll oder eine Schlussfeststellung bei einem Neubauobjekt, bei einer gebrauchten Immobilie ein ausführliches, übersichtliches Zustandsprotokoll. Achtung! Weder das Mängelprotokoll noch das Zustandsprotokoll stellen ein Gutachten dar. Es dient der Unterstützung bei der Geltendmachung der Gewährleistung beim Bauträger, nicht aber vor Gericht.
Mängelprotokoll (zum Download)
Ein Mängelprotokoll wird bei der Übernahme eines Neubaus und bei der Schlussfeststellung derselben nach drei Jahren erstellt.
Auf der ersten Seite des Mängelprotokolls werden alle relevanten Informationen zu der Begutachtung zusammengefasst: Auftraggeber, Bauträger, Standort des Objekts sowie die Art des Objekts, Datum und Uhrzeit der Übernahme, die Teilnehmer und allgemeine Informationen zur Durchführung der Begutachtung. Dies betrifft auch insbesondere der Hinweis, dass KEINE zerstörerischen Methoden zur Überprüfung angewendet werden. Auf den weiteren Seiten folgen allgemeine Informationen zur Wohnung, wie etwa das Baujahr, vorhandene Bauteile und Grundriss.
Der Ablauf der Besichtigung erfolgt nach einem vorgegebenen Schema, um zu garantieren, dass kein Raum und Bauteil bei der Besichtigung vergessen wird. Meistens startet die Begutachtung dabei im Vorraum als ersten Raum. Anschließend wird das Mängelprotokoll im Uhrzeigersinn erstellt, wobei fix vorhandene Gewerke Pflichteingaben sind, die immer auf Mängel überprüft werden müssen (Böden, Wände, etc.). Dann ist es von Raum und Funktion des Raumes abhängig welche unterschiedlichen Bauteile noch hinzukommen (Fenster, Sonnenschutz, etc.). Jeder entdeckte Mangel wird dabei mittels der App fotografiert und dokumentiert.
Pro Raum wird eine eigene Seite erstellt, um die Übersichtlichkeit im Protokoll (>>>Musterprotokoll ansehen) zu verbessern.
Das Mängelprotokoll stellt eine fundierte Dokumentation zum Zeitpunkt der Übergabe bzw. zum Zeitpunkt der Schlussfeststellung statt und macht bei späteren Diskussionen mit dem Bauträger häufig den entscheidenden Unterschied aus!
Zustandsprotokoll (zum Download)
Gegensätzlich zu einem Neubauobjekt, kann eine gebrauchte Immobilie nicht auf Mängel überprüft werden, da bei gebrauchten Objekten Mängel normal sind und keine Gewährleistung mehr geltend gemacht werden kann. Deshalb wird bei einer gebrauchten Wohnung oder Haus der Zustand jedes einzelnen Gewerks bewertet, was den so genannten Ankaufstest darstellt, aus dem wiederum das Zustandsprotokoll entsteht.
Gleich wie beim Mängelprotokoll werden auch beim Zustandsprotokoll anfangs alle relevanten Informationen zusammengefasst. Dies inkludiert Auftraggeber, Verkäufer, Adresse und Art des Objekts, Datum und Uhrzeit der Besichtigung und alle weiteren allgemeinen Informationen zur Durchführung des Ankaufstest. Auch hier betrifft das wieder insbesondere den Hinweis, dass KEINE zerstörerischen Maßnahmen zur Überprüfung angewendet werden. Die darauffolgenden Seiten beinhalten allgemeine Informationen zum Objekt, wie etwa das Baujahr, die vorhandenen Bauteile, die Klassifizierung nach dem Energieausweis und Übersichtfotos.
Das Herzstück des Protokolls folgt aber auf den folgenden Seiten: die übersichtliche Zustandsbewertung. Dabei wird auf einer Seite die gesamte Bewertung des Objekts gut überschaubar zusammengefasst. Die Bewertung erfolgt dabei anhand von Sternen. Ein Stern bedeutet, dass das Gewerk am Ende der Lebensdauer angekommen ist, wobei fünf Sterne bedeuten, dass das Gewerk in einem sehr guten/neuen Zustand ist. Die Bewertungen werden in der Zusammenfassung zuerst nach Bauteilen getrennt aufgelistet. Das hat vor allem den Grund, dass es eine gute Übersicht über die notwendigen Sanierungsmaßnahmen bietet. Wenn zum Beispiel die Elektroinstallationen mit nur einem Stern bewertet werden, ist anzunehmen, dass die Instandhaltung dringend notwendig ist und dafür eine dementsprechend große Summe in die Hand genommen werden muss. Anschließend erfolgt die Berechnung der Gesamtzustandsbewertung. Davon unabhängig gibt der Sachverständige eine zusätzliche Gesamtbewertung des Objekts ab, die seiner jahrelangen Erfahrung und seinem Wissen entspringt.
Wenn vorhanden, kann auf der nächsten Seite der Grundriss des Objekts abgebildet werden. Anschließend startet die Besichtigung gleich wie bei einem Neubau meist mit dem Vorraum und geht im Uhrzeigersinn weiter. . Jedes Gewerk wird in jedem Raum mit Sternen bewertet und kann mit Fotos und Kommentaren hinterlegt werden. Bei einer Beurteilung mit ein oder zwei Sternen ist ein Foto inklusive Kommentares zwingend erforderlich.
Das Zustandsprotokoll dient dazu, dem potenziellen Käufer Risiken beim Wohnungskauf aufzuzeigen und ihm eine fundierte Kaufentscheidung zu ermöglichen.
Die Vorteile von „Hermann Hilft“ sind vielfältig. Um Diskussionen mit dem Bauträger beim Neubau zu vermeiden oder eine fundierte Kaufentscheidung bei Gebrauchtobjekten treffen zu können, ist die Unterstützung durch einen Bausachverständigen unerlässlich.
Jetzt gleich einen Bausachverständigen von „Hermann Hilft“ buchen …
